湖北日報訊 記者林建偉 通訊員何三林 皮妮
  推進棚戶區改造,國家開發銀行湖北省分行(簡稱“省開行”)與政府聯手設計了“政府主導+專業平臺+商業運作”的融資機制,搭建省級和武漢市棚改統貸平臺,探索出享譽國內的黃石“眾邦模式”。
  編製一個融資規劃
  與商業性金融不同,開發性金融除提供資金外,還要主動進行投融資體制建設。
  4年,80萬套房!2013年7月,我省明確了棚戶區改造的任務。省開行迅速響應,組織專家編製《湖北省棚戶區改造系統性融資規劃》。測算資金需求,設計平衡方案……我省棚戶區改造融資思路由此破題。
  在此之前,黃石已做了有效探索。2009年,黃石被住建部列為全國結合棚戶區改造推進公共租賃住房制度試點城市。省開行與住建部、黃石市房產局等單位,派人赴新加坡和香港調研,同時組織專家學者,對《黃石市保障性住房體系建設規劃》進行評審。“《規劃》對黃石市保障性住房‘十二五’至2020年期建設計劃和融資需求進行了分析,對公租房定義、產權歸屬、融資設計等提出創造性探索,建立了一套完整的保障房制度體系,為後期保障房建設提供理論指導。”黃石市住房保障中心副主任滕聯合介紹。
  在武漢、宜昌、襄陽等地,省開行同樣介入當地保障房規劃的制定工作,為當地政府提供“融資+融智”服務。
  孵化一個融資平臺
  在省開行的推動下,2009年,黃石市眾邦城市住房投資有限公司掛牌成立,這是全國首個保障房建設投融資平臺。
  除廉租房、棚戶區、城中村、公租房的建設與管理外,該公司還經營商業項目開發、物業服務。在黃石市政府看來,這些資產將隨著城市化的進行不斷增值。為此,該市將棚戶區改造後所騰退土地,經整理改造後的增值收益,打包作為資產註入公司。
  “我們在黃石市進行試點,期望建立的不僅僅是融資平臺,還應該具有保障房項目管理和運作能力。”省開行相關人士說。
  新一輪的棚戶區改造範圍更廣,任務更重。國務院第43次常務會議召開後,省政府金融辦、省住建廳、省開行協調相關部門,搭建省級統貸平臺。省政府於7月份出台了《湖北省棚戶區改造省級融資平臺貸款實施辦法》,明確省投資公司承擔全省(武漢市除外)棚戶區改造省級融資平臺職能。各市、州政府與省投資公司簽訂《委托代建協議》,省投資公司以《協議》作為質押擔保向省開行申請貸款。
  省級統貸平臺的建立,為各地資源整合、統籌管理提供條件。“當單個市縣還不具備融資條件時,通過上一級信用來拉動和孵化下一級信用,這是開發性金融的創舉。”省開行行長林放表示。
  探索一套融資機制
  省開行強調,要通過制度建設,改變棚戶區改造完全依賴政府財政的思路,形成項目現金流,吸引更多社會資本進入。
  “共有產權”是黃石市棚改的一大特色,該市將還建房超面積部分,納入公租房管理,拆遷戶和還建房建設方共同持有房屋產權,拆遷戶支付超出面積部分租金。同時,保障房的用地性質由劃撥改為出讓。一旦拆遷戶經濟條件允許,回購共有產權部分,建設方及時回籠資金。
  而“租補分離”制度的推出,使租金成為持續現金流,為還款提供另一道保障。2009年起,公租房租金由每月0.5元/平方米,上調至4.5-9.9元/平方米,依市場行情而定。對符合條件的低收入家庭,則給予補貼,最高可達租金的90%。
  滕聯合認為,與省開行合作最大的成果,不是6億元的貸款,而是探索了開發性金融參與棚戶區改造的新模式。
  由於沒有可徵用的土地,青山區的棚戶區改造,是在棚戶區內進行資源重置。武漢地產集團總經理明偉說,通過拆遷改造,騰挪出的土地一部分建設保障房,一部分進行商業開發,政府不用再拿資源,就可以實現穩定收益,貸款還款來源也得到了保障。
  保障性住房建設配套一部分商業項目與之平衡,使貸款風險得到控制。“這個模式,就是開發性金融倡導的‘政府入口、開行孵化、市場出口’。”林放總結。
  (原標題:省開行創新棚戶區改造融資模式)
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